天正评估：2018年4月西安房地产市场分析报告

作者：天正评估

报告要点

宏观经济与政策

2018年4月，全国居民消费价格指数（CPI）环比下降0.2%，同比上涨1.8%；西安市居民消费价格指数（CPI）同比上涨1.5%。

2018年4月西安再发24条新措降落户门槛：普通员工和农民工也有望落户，没有学历、职称、职业技能等的企业员工，从事个体经营的农民工，也可以在西安落户。

土地市场

4月份，西安市成交土地用地29宗,成交土地总面积109.31万平方米，环比上涨67.89%。

住宅市场

2018年4月，新建商品住宅成交面积环比下降0.14%，加权均价为10001元/平方米，环比上涨0.64%；存量住宅市场均价9702元/平方米，环比上涨2.10%，成交套数8160套,环比上涨18.71%。

商业办公市场

新建商业用房：4月份，新建商业用房成交均价为28073/平方米，环比上涨8.33%，成交面积环比上涨121.35%；

新建办公用房：4月份，新建办公用房成交均价为11589元/平方米，环比下降1.4%，成交面积环比上涨145.63%。

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土地市场

Land market

4月份，西安市成交土地29宗，成交土地总面积109.31万平方米，环比上涨349.69%，同比下降3.87%。

表1：2018年4月西安市土地出让情况

表2：2018年4月西安市典型土地市场成交信息一览表

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住宅市场

Housing market

4月份新建商品住宅供求较为平衡，去库存量小幅上涨。

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4月份新建商品住宅供求较为平衡，比值0.81。

图1：4月供求比情况

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4月份新建商品住宅去化时间为4.9，去化周期上升。

图2：4月去化时间比较

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4月份新建商品住宅成交面积环比下降0.14%，同比下降40.97%。

图3：去年同期以来全市新建批准商品房和商品住宅成交面积

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4月份新建商品住宅加权均价环比上涨0.64%，同比上涨31.30%。

图4 ：新建商品住宅加权平均价格

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4月份存量住宅市场监测均价9702元/平方米，环比上涨2.10%；成交套数为8160套,环比上涨18.71%。

图5：去年同期以来全市存量住宅成交套数和成交价格

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4月份天正V估价智能评估系统监测西安市城六区存量住宅均价呈现上涨趋势。

图6：西安市城六区存量住宅天正V估价智能评估系统均价

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商业办公市场

Business office market

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商业价格：4月份新建商业用房成交均价环比上涨8.33%，同比上涨10.4%。

图7：去年同期以来全市新建商业用房成交均价

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新房市场成交：4月份新建商业用房成交面积环比上涨121.28%，同比上涨27.77%。

图8：去年同期以来全市新建商业用房成交面积及其占比

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办公楼价格：4月份新建办公楼成交均价环比下降1.4%，同比上涨6.06%。

图9：去年同期以来全市新建办公楼成交均价

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新房市场成交：4月份新建办公楼成交面积环比上涨145.59%，同比上涨29.31%。

图10：去年同期以来全市新建办公楼成交面积及其占比

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市场走势分析

4月份，西安市新建商品住宅加权均价微涨，存量住宅市场量价齐涨。

未来房价趋势：2018年4月西安市新建商品住宅的去化周期为4.9个月。从新建商品住宅和存量住宅市场来看，成交量与成交价量价齐涨，呈现缓慢增长的态势，受落户政策影响，西安人才聚集增多，对住房刚性需求或将同步增长 ，5月西安房市或将迎来“红五月”，以稳为主的小幅上涨。

数据来源：存量住房均价——根据天正V估价智能评估系统监测的西安市城六区42个住宅板块+郊区县13个住宅板块，共计6807存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。

天正V估价智能评估系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

信息来源：天正评估