房地产市场很多人说都有周期轮回，那么这个周期是怎么来的？借此机会简单谈谈我的观察。

房地产的4年周期轮回是怎么来的（主要针对一二线和部分经济好的三线城市）？

从2008年全国次贷危机之后房地产行业的这种周期性就更加明显，历次调控后都会经历一次暴涨，这几乎使得很多从业人员都认为这就是房地产的周期，因为每次调控的时间都是2年左右，然后疯涨2年这样情况下就有人说这是房地产的四年周期（2年调控稳定，2年放松暴涨）。

房地产

第一、为什么周期轮回再次被提起，原因就在于2017年和2018年是一二线城市的房产调控期。在2016年下半年开始大多数的一二线城市（大约40个左右）都进行了限购的政策来抑制房价的暴涨，事实情况也确实如此。在过去的两年大多数一二线城市的房价上涨水平都维持在7%左右，可以说是近些年来难得低增长了。

第二、一城一策在过去两年中也已经有体现了，再用周期轮回来判断已经不合适了。最明显的例子就是陕西省会西安，在大多数一二线城市2017年和2018年房价都处于稳定上涨的时候，西安房价却迎来了暴涨（年增幅在20%以上）。这固然有西安过去的房价相对低的缘故，但是将国家政策（入选支持建设国家中心城市）、人才引进（一年疯狂落户70多万）、棚改等集中释放也是造成西安房价暴涨的重要原因。

过去两年各大城市调控房地产是主旋律

所以，如果说是过去全国房地产调控一刀切的形式或许用周期理论来判断房地产市场可行，但是如今面对一城一策的房地产调控方式，个人觉得周期理论并非完全合适。

房地产市场的周期轮回注定将会成为历史，几点愚见

第一、不仅仅是2019年甚至是很长一段时间房地产市场都将趋于稳定。这点从住建部的“三稳（稳地价、稳房价、稳预期）”就可以看出来，这将是未来很长一段时间的努力目标。加上房地产的黄金期确实已经过去了，从2016年万达开始转型到恒大，建业等等传统地产大佬都开始转型都无疑说明了他们已经感到单单依靠地产来继续发家几乎不可能。这也是万达开始向商业管理，恒大向新能源开始转型的重要原因，因为他们已经感觉到了房地产的春天已经不在了。

以碧桂园为代表的全国性房企日子并不好过

第二、城市化进程已经度过了暴涨期进入了稳定期，已经不需要这么多的房地产企业。到2018年底我国城镇化率已经达到了59.58%（接近60%），按照每年1%的增速也就是说达到70%的城镇化率仅仅需要10年了。可以说依靠房地产来加速城镇化的迫切需求已经不明显了，大多数的房地产企业转型或者倒闭是必然。

2018年全国千亿房企销售增长（部分）

第三、房地产市场的轮回期虽然过去了，但是行业的轮回期已经到来了。任何一个行业都会经历发展期、爆发期、成熟期和衰退期，目前房地产企业不可否认已经步入了成熟期甚至在一线城市已经步入了衰退期，尤其对于一些千亿级别的房地产企业增长乏力是必须面对的事实。如上图所示我们耳熟能详的千亿房企2018年的销售增长都处于行业最末段（恒大、万科、保利、绿城等）。卖房赚钱时代已逝去，为何开发商还在拼命拿地盖房？

综上，个人觉得中国房地产市场四年一次的周期性轮回已经不会再来了，尤其是各个地方进行一城一策的调控后，这种周期性更加具有不确定性。但是有一点可以肯定，房地产行业的周期已经到来了。各位觉得呢？欢迎关心房产和楼市的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。