我是小勇哥，5年房地产营销、2年国际品牌酒店拓展经历。

经济发展，大家手里面有点闲钱，都不知怎么处理。存银行吧，利息还跑不赢通胀，买保本基金，回报5%左右，炒股风险太大，炒房又没有资格，炒商铺太专业……于是，很多人考虑买全托管的公寓，产权式酒店是卖的最火的一种。

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市面上众多的带返租销售、产权式酒店项目，主流的操盘玩法：联系开发商合作，开发商销售毛坯公寓，客户购买后出资委托酒店统一装修和经营，酒店每月或者每季度支付业主租金。

租金一般都是根据项目情况进行设计，市面上有三种：

1.固定租金：

固定租金又包括两种，一种是固定金额，一般是40-50元/㎡/月起步，每三年递增5%，另一种是固定投资回报率，一般头四年6%，5-8年7%，9-12年8%，13-15年9%，固定投资回报率主要针对含装修单价1万/㎡以内的。为了租金回报率看起来更高，宣传更有诱惑力，会以毛坯单价为基数来计算回报率。

2.经营分成/保底：

我认为经营分成会逐渐成为市场的主流，伴随这几年房价的快速上涨，以固定和回报率的方式来测算投资回报，数据只会越来越低，数据越低销售越没信心。另外，就是这种方式比较安全，酒店经营压力小，业主放心的同时，也会在利益促使下，发动自身资源给酒店引流。

经营分成是指客房营业收入的30-40%（各家定）分给业主作为租金，剩余的部分，酒店作为经营成本和酒店利润。

在此基础上，为了降低业主的担忧，一般都会加一个保底，比如以周围精装单身公寓的租金平均水平作为保底，当流水分成低于保底金额的时候，就以保底金额来结算。保底金额同样，每三年设置一个递增。

经营分成的模式，让业主和酒店不仅是房东和租户的关系，更像是房东众筹，聘请酒店管理的关系。

3.固定租金+利润分成：

固定租金的同时，再加10-20%酒店利润的分成，同样能够弥补单纯固定回报数据不够偏亮的问题。一般会以区域的租金水平作为固定租金基数，同时承诺，酒店的利润部分，业主也可以参与分成。

分成模式下，客户最大的担心，就是酒店会不会数据造假？

经营分成的情况造假很难，涉及到品牌方、当地公安、税务三房的监管。如果有疑问可以评论或私信我。

利润分成所占部分其实是比较低的，酒店方也会斟酌是否有必要。但客户在下定的时候，主要考虑的是固定的部分，对于利润分成的部分倒是比较大意，甚至无所谓。

综合来说，经营分成对于业主和酒店双方是最优的选择。

除了以上提到的租金收益外，一般每个项目都会赠送7-14天/年的免费住宿权益，客户可以在酒店系统内自己住，也可以转交给朋友使用。

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租金回报10%放在今天是什么情况呢？

假设准四星标准酒店：

单房建筑面积45㎡，毛坯单价1万，装修成本3000元/㎡，总价13000×45=58.5万，

单房月租金=58.5万×10%÷12月=4875元/月，

因为产权式酒店不算资金成本和折旧摊销，租金占比极限不超过GOP40%，单月GOP不低于4875÷0.4=12187，按国内四星平均63%的开房率，酒店房费需要644元/晚

单价1万的城市区域，我们一般预估酒店房费能做到300-400算比较合理的，做到600以上的话，会比较难。

产权式酒店返租政策设计的合理性，直接决定去化速度！

那有没有确实能够给的起10%的年回报的酒店项目呢？也有，分两种情况。

1.优质景区的物业，景区一般都非城市中心，地价房价便宜，酒店生意又好，自然能够支撑高回报。不过一般也没必要设置那么高，大家心理普遍接受租金年均5-7%收益的项目。

2.涉及到另外一种玩法，就是开发商进行补贴，比如拉高房价，先把钱收回来，以后再每月返回去。

这种项目一般我们不碰，因为开发商选择这种方式的话，说明本身资金遇到了困难，后期兑付可能性很低。

所以，如果你碰到了高租金回报的项目，切记：“你惦记他的利息，他惦记的是你的本金”。

产权式酒店返租太离谱，会被认为是骗子项目