区域选择

选房一定要先选区域，然后在区域内选盘。每个区域都有不同的特点，适合不同的购房群体。很多咨询房哥的购房者东西南北看一圈，效率很低。房哥做了个简单的象限，横轴是自住-投资，纵轴是低价-高价。四个象限分别选取了三个有代表性的区域，根据自己的需求先选定区域，能排除掉很多干扰项。

大家可以先列出自身购房属性：

1.工作地2.学区3.地铁交通4.预算......

把自身的需要的属性与象限内的区域比较，选出适合自己的区域象限。

也许会有很多人质疑我的象限图，那么房哥是依据什么判断哪些区域适合自住或者投资的呢？

1，一河两岸＋市府南迁

一河两岸＋市府南迁的政策对沈阳区域格局有着深远的影响，受此影响城市中心将不可避免地向南移动，而且移动速度很快。

短短几年的时间，沈阳的市中心向南移动了十公里以上。

沈阳的城市中心一直在向南移动：

当地铁一二线通车的时候，市中心从老市府南移到了地铁青年大街站。交通优势是评判城市中心的重要依据，青年大街站地铁口独享金廊➕双地铁。在老市府区域优势走弱➕市府南迁传的沸沸扬扬的大背景下，定义青年大街地铁口为市中心也不算勉强。
当万象城成为沈阳最热最高端的商场、当宝能要建沈阳第一高楼、当华润悦府、宝能GFC、雅颂居成为了沈阳最贵的商品房，城市中心不知不觉又向南发生了偏移，工业展览馆区域在金廊格局初定的时候成为了新的市中心。
当沈阳提出一河两岸的政策后、当河景房卖上天时、当K11高调开业时，城市中心又悄悄地向南移动，来到了金廊银带交汇处。
而随着浑南的大崛起，奥体板块已经成为了成熟板块。这里有双地铁、商业群、主干路和未来的浑南地王（中储物流）。未来隔河相望的奥体板块和工业展览馆板块也许会形成双中心格局。虽然奥体板块很难追赶上工业展览馆板块的步伐，但是相比其他区域，这里更有中心味儿。

而随着城市中心不断南移，有些区域走弱是不可避免的。大东区就是最明显的例子，这里是一环，但是发展情况一般，房价增势缓慢。沈北新区也是城市南移的牺牲品，区域以旅游业为主，之前房地产市场也不如南部活跃。直到一河两岸、城市南移利好的区域（长白岛、新市府等）翻了倍后，沈北才逐渐找到了自己的节奏。

沈阳楼市走完了上半场，进入了下半场。我们看一下，上半场房价快速上升的区域有哪些？而下半场又如何？

楼市上半场，长白岛增幅最大。楼市下半场，长白岛缓慢增长。我们都知道，长白岛板块再也不会有大批量的土地拍卖了。没有土地拍卖，就没有新产品入市。没有新产品入市，就没有跳涨逻辑。试想，如果长白岛核心区域现在出让热地，按照土地市场的行情，拍卖到15000➕房价卖到30000➕是最保守的估计。

新市府板块是典型的房价快速上升➕有持续净地入市的区域。在新市府核心区域（中央公园周围）各个楼盘陆续售罄之后，外延板块莫子山板块拿过了接力棒。不仅土地价格水涨船高，而且产品也从刚需盘转向为品质盘。区域热度持续不减，跳涨逻辑一直都在。

即使城市南移带来了利空，沈北新区也找到了属于自己的春天。凭借着低价逻辑和炒作学区房，沈北新区逐渐进入节奏。中海高价拿地更是让区域的天花板被捅破。

而反观市内五区，很少有大面积的净地入市，一般以迷你地块为主。这种地块只能满足区域内的改善需求，并不能吸引很多外来人口流入。并不是说市内五区房价就不动，只是满足的是另一种逻辑。

板块轮动告诉我们，价格变动分先后，分房源。

我们研究了多个城市的房价逻辑后发现，几乎所有的沈阳同类型城市都是这个逻辑，沈阳也很难避开这个规律。

所以我们发现，沈阳率先启动的是长白岛、新市府、张士等新兴板块的新房和次新二手房。然后是市内五区的新房和次新房。这是我们投资购房需要重点考虑的问题，也能很好地解释为什么有些区域房价动了有些没动，有些区域先动有些后动。

自住逻辑很简单，简单一句话：降低增值预期，追寻内心本源。

大部分人是又想自住又想房子大量增值，这本身就是矛盾的。相对来说，房子越贵越适合自住，却越便宜越容易增值。越贵的房子，品质、学区、交通都越好，住起来也舒服。而越便宜的房子目标购房人群越多，增值潜力也更强。

既然是自住，就不要对增值抱有过高预期，找到内心深处的本源动因才是最重要的。而增值，也许是顺理成章的事情。

你觉得自住和投资矛盾吗？欢迎留言交流。