西安究竟有多少套房子？-----十年楼龄房的黄昏
我估计有很多人都曾估算过：西安目前有多少存量的房子？
这个问题在这些年来一直算是未解之谜。
现在住建局这个时候终于告诉大家了：西安市住宅房屋总量已超过400万套，这其中还不包括农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的房源数量。
官方的报道如下：
“今年市住建局组织人力，在有关数据信息技术公司的协助下，对我市商品房、企事业单位集资房、房改房、各类保障房、政府直管公房的数量进行了摸底调查。数据显示，目前我市已累计批准上市的商品住宅约291万套，其中城六区230万套，其他区县为61万套；全市各企事业单位房改房、集资建房约87万套；各类保障房近25万套，包括购置型保障房13.69万套，租赁型保障房11.3万套；政府直管公房2万余套。”
“从住宅建设年代分析，我市大约有一半以上的房屋建设于2010年以后，占西安存量房的51.3%。其中，1990年以前的房屋占比6.5%，1991-2000年之间的占比13.8%，2001-2010年占比28.4%。从2010年以后，我市房屋建设进入快速发展阶段。从房屋结构分析，砖混结构和框架结构房屋小区数量各占比约50%。砖混房屋套数约占30%，建设面积占比约25%；框架房屋套数约占70%，建设面积占比约75%。”
注意了，西安400万这个住宅总量，是包括郊县的，比如蓝田，周至，阎良等等;
291万商品住宅＋87万单位房改房集资房+25万保障性经济适用房、公租房+2万老公房=405万套。
这405万套房子，其中城六区大概占405万×230万/291万=320万套。
另外，以上数据不包括村里土地的小产权，特别是西郊三桥那里，也不包括目前还没颁发产证的回迁安置房。
西安城六区，还有不少于40万的村产权房与至少60万的棚改安置房（十二五期间的棚改真的很给力），如果跟前面一共320万套的房子加起来，合计420万套。
这是一个相当庞大的数字。
2018年年末，西安市域常住人口1000.37万，城镇人口740.37万，其中城六区城镇人口500万，长安区城镇人口60多万。
城六区500万的人口，对应420万的房子，是不是听起来一颗赛艇！
这可是人均0.84套房呀，传说中房价如葱的鹤岗也不过人手一套。
西安市区已经在接近这个数字了！
就个人而言，西安市区420万套房子也没有感到啥意外。
我之前预估西安市区是350-400万套，根据是1997-2018年西安住宅商品房销售面积计算的，数据来源于西安统计局。
1997-2018年西安住宅商品房销售面积合计20240万㎡，如果再加上2019年上半年接近21000万㎡。
虽然1997年以前西安也有商品房销售，但加起来不超过1000万㎡，再考虑到1997-2018年期间存在烂尾与个别拆迁，也会减少1000万㎡的存量竣工面积，刚好正反抵消。
这些年以来，西安城六区实际销售21000万㎡商品房住宅，即230万套房子，平均每套91㎡。
不到100㎡源于曾经长时间执行的“70%，90㎡”政策。
我之前是按照100㎡/套估算的，所以房子套数估计少了些。
西安的房子看起来不少，但真正具备交易资格的不多。
截止到当前，21000万㎡商品房住宅销售面积仍有近4000万㎡没有竣工，已销售230万套住宅只有190万套左右交房，这样当前西安市区实际竣工的存量房子只有420万-40万=380万套。
而这190万套商品房住宅中间仍有至少50万套要么没来得及办证、要么迟迟不办证，具备交易资格的商品房住宅最多140万套。
除了商品房具备交易资格，还有一些单位房改房、集资房＋购置型保障房也具有产证，它们的数量大约合计40万套。
140万＋40万=180万
西安号称400多万套的房子（实际竣工380万套），目前真正能交易的仅仅180万套，只占存量房源的不到一半。
在产权产证已深入人心的今天，西安180万套可交易住宅真的不多。
与其说西安好房子少，不如说西安有产证可交易的房子少。
2018年上半年，受制于满5满2，西安二手可交易的住宅大概只有140万套，比现在还要少40万套。
哪怕是有产证的老破房子，其实都相对稀缺，这也让老破房在2018年上半年期间产生了补涨效应，涨幅甚至超过次新房。
这可能是老破房对韭菜刚需的最后一场畅汗淋漓的收割！
在未来五年，西安具备可交易资格的住宅每年递增15万套，等到五年以后二手可交易的住宅至少达到250万套。
西安有51.3%的房子建在2010年以后，其中商品房住宅大约有67%的房子建在2010年以后。
建于2007-2008年之间的商品房在去年二手房市场还不算太老，只有50%的房子比它新。
但再过两三年那就是无疑的老破了，80%的房子都将会比它更新。
这样，2010年以前的房子将会由鄙视链中端下沉到低端，潜在的接盘对象也在逐步下沉。
这两天，大家对西安有400万套房子的新闻很关注，估计会影响不少人的预期。
楼市调控嘛，先从心理预期的调控开始，房价本身就包含了对未来预期。
不过，这个数字真没有什么出乎意料的，如果你曾经思考与探索过。
西安确实不缺房子，但缺的是有证可交易的房子。
目前180万套可交易的房子还是太少了，最起码得300万套才能基本缓解这样的供求矛盾！
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