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造新城，买预期

房哥粉丝都见过这组图片，曾经在群内疯传。

有人看了觉得讽刺，有人看完无动于衷，有人看完嗤之以鼻。而我从图片中只看到了血淋淋的现实，让人不寒而栗。

买房做好预判、买预期，这件事基本能够达成共识了。中国都是期房、全国都在造新城，所以做好预判尤为重要。

1、浑南

自从长白岛暴掌、无净地可供开发，长白就已经成了过去时。一个区域不可能无止境地快速上掌，这是毋庸置疑的。长白岛岛民不要不知足，你们已经完成了原始积累，是时候优化下资产配置了。

浑南多年陪练，终拿金牌。在改善大潮汹涌而至的时候，浑南新区成了很多购房者的第一选择。

• 长白岛的房子买小了，换浑南
• 市内太堵了，换浑南
• 北京飘累了，买浑南
• 孩子考到沈阳了，买浑南
• ...

浑南就是这样一点点被捧红的，然而也逐渐失去了性价比。奥体板块净地严重不足，世纪大厦人满为患，全运板块价格“离谱”。唯独东湖板块可能还有想象空间，但是需要更大的资源倾斜。

板块轮动告诉我们，浑南的涨幅偏大，早晚会轮动走。除了个别小版块有走出独立行情的机会，其他版块未来会随大势波动。

2、沈北新区

沈北新区早在2006年就获批国家级新区，是zf先于浑南发展的区域。但是十多年过去了，目前看来远没有浑南新区发展的好。但是调子定下了，早晚都得起来。

浑南目前发展初具规模，在现有基础上发展足以。而沈北新区由于占地面积大，是主城区的三倍。目前投入还稍显不足，未来将是zf发展的重点区域。

我们也看到了，沈北新区近期引进优质学区、建设万达广场，各种利好纷至沓来。十多年过去了，又开始重点发展沈北，这也许就是“毅种循环”吧。

重金投入或者确定级别的区域肯定会有机会，只是沈阳之前经济不振、进展缓慢。但是最近两年，事情正在起变化。所以标题我也写了"一年看浑南、两年看沈北、三年看于洪、五年看曹仲、十年看沈抚"。未来沈阳也许会一年一变样，发展的很快。

3、于洪区

于洪区是被学区拖累的代表，典型区域还有大东区。于洪飞地于洪新城地理位置优越，距离哪里都不远。铁西区、长白岛、和平区都是咫尺之隔，天然的地理优势决定了未来的潜力。

于洪新城浑河晚渡公园

去年，教育局领导曾经视察过于洪，进而爆出了于洪区将引进学区的事情。随着苏宁小镇重金进入于洪新城，于洪区未来势必会有优质学区。重金打造的特色小镇不可能没有利好支撑，否则怎么敢有胆量拿地呢？我们都知道特色小镇占地大、还需要配建很多特色产业，如果住宅卖不出去何谈利润？

于洪区也是多年没有发展起来，但是从人口流入和地理位置上看都不差。未来如果能够引入重点学区和品质开发商，想象空间很大。因为这里还有很多净地可供开发，有锅才能画饼。看看大东区，锅里全是大白菜，没地方画饼了。这就是有地和没地的区别。

4、曹仲

“一年看浑南、两年看沈北、三年看于洪、五年看曹仲”。为什么到曹仲就多了一年？这里面有着深深地不确定性。

曹仲区域目前只有万科翡翠滨江哥一个，而且销量并不理想。开盘一推再推，只能说明购买的人比较少。除了起点太高之外，这里面还有大家都区域发展不确定性的焦虑。万科作为区域的拓荒者，精神是值得肯定的。但是情怀不能当饭吃，老百姓买房还是认可看得到的利好。区域究竟能不能成为第二个长白岛？或者是长白岛的升级版？暂时来看，很有可能。但是周期会被大大拉长。

曹仲哥德杯世界足球公园

铜锣湾商场从这里搬到了新市府板块，中东砂之船奥特莱斯也转手给了华发盖住宅，定名华发和平首府。种种利好来而复失，从侧面上体现出区域发展的缓慢。

有人说，曹仲临河位置好，还有和平的学区和指标到校，妥妥未来富人区。凭啥不看好啊？如果事情都是这么简单的话，金廊房价早就到十万了。领事馆搬迁遥遥无期，也不是zf能做主的。没有领事馆大规模搬迁，区域就没有发展的基础。只盖住宅吗？没有配套和产业，靠什么发展呢？

基于以上，我判断曹仲短期内并非投资的潜力区域，未来5年以上才能有所动作。

5、沈抚新区

十年看沈抚，是不是过于保守了？是的，确实很保守。沈抚新区不归沈阳管，所以也不限购。目前区域内没有大量人口，也缺乏短期大量流入的基础。虽然zf通过招商引资招来了很多公司、虽然这里房价还很低、虽然最近涨势喜人、虽然这里有轻轨有地铁规划等基础配套投入，但是这都不是短期内爆发的核心因素。

核心因素只有一个：人。没有人，说什么都没用。东北人口整体流失，人才更是外流严重，短期内不可能有足够的人口支撑。浑南新区还需要人呢，沈北新区也需要人，而且是需要很多很多的人。

航拍沈抚生命之环

但是如果把沈抚新区的投资周期拉长到十年以上，那也是很有潜力的。未来沈抚同城化、国家中心城市会落地、东北经济稳中向好、人才人口不断回流。当浑南新区发展到盛夏的时候，才是沈抚新区的春天。我们也期待，随着越来越多大企业的入驻，沈抚新区会越来越好。

最后

这篇文章讲的是投资，是投资，是投资。其实投资房产，就是与城市的命运捆在一起，微观买区域预期，本质却是搏沈阳的发展与未来。

沈阳，定不会让你失望。