熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三十二期

今日专栏：央行LPR新政实施,会影响房价和个人房贷吗?

导读：

时光冉冉，转眼之间我们送走了2019年，引来了全新的2020年。

-不管时代怎么变迁，“买房”都是老百姓持续关注的重要民生话题，在中国，超过73.21%的人（数据来源：银行统计信息），在购房这件事情上，选择了按揭贷款的模式：30%左右首付+70%贷款额=全额房款。

-既然是按揭贷款，那购房者必然要面对的一个问题就是：贷款利率。这个利率的高低，直接决定了贷款的还款数额，进一步说，影响到购房者整个家庭的经济支配和偿还压力。

-基准利率从1990年到2019年已经持续了近三十年，每次的变化都是央行“一口价”。

-2019年，LPR利率正式登上历史舞台：

8月20日9时前，LPR(贷款市场报价利率)将由18家报价行报出，将是新的LPR首度亮相。

8月17日上午，中国人民银行发布公告，提出改革完善LPR形成机制的六项措施。新的1年LPR=平均值(18家银行的“MLF+点”)。目前，我国1年期MLF利率为3.3%，低于贷款基准利率(4.35%)和LPR利率(4.31%)约1个百分点。

-LPR最新动态：

2019年12月28日，中国人民银行发布公告将深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，对存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。这件事关乎到每一位贷款买房的人，那么具体情况是怎么样的呢？

利率和政策的变化，未来会对广大的已买房和准备购房的群体，产生什么样的影响？

本文主要解决以下三个问题：

1、LPR和基准利率的定义：

这个弄不明白的人大有所在，能最简单的解释和理解，是很重要的入门工作。

2、央行“LPR新政”解读

3、结合时代趋势的选择建议

希望通过本文，能给各位朋友一些参考和帮助。

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第一部分：最简单的解释“基准利率”和“LPR利率”，基础知识不求人！

基准利率：

基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，各金融机构的存款利率可以在基准利率基础上下浮10%，贷款利率可以在基准利率基础上下浮20%。

基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。基准利率是利率市场化的重要前提之一，在利率市场化条件下，融资者衡量融资成本，投资者计算投资收益，客观上都要求有一个普遍公认的利率水平作参考。所以，基准利率是利率市场化机制形成的核心。

最容易理解的概念：“基准利率”就是国家宏观经济指导价格，是所有市场经济行为，特别是贷款业务的核心基础指标。

存贷款基准利率是央行制定的，给商业银行的贷款指导性利率，并非实际的贷款利率，而实际贷款利率，会高于法定基准利率。

LPR利率：

贷款基础利率，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布

概念解读：就是每家银行给自己大客户的利率标准，也就是各家银行的利润标准线，根据最近几年的情况来看，LPR普遍低于基准利率。今天讨论的是房贷，我们对比一下：

LPR利率：

2019年10月21日贷款市场报价利率(LPR)为：

1年期LPR为4.20%，

5年期以上LPR为4.85%。

基准利率：

采用央行最新基准利率：

1年以内(含1年)，年利率4.35%

1年到5年(含5年)，年利率4.75%

5年以上，年利率4.90%

小结：结合房贷的来，这两个都可以看做是银行给贷款群体房贷利息的基准数据，一般根据贷款对象情况不同，在这个基础上进行上浮或者下调，但是就目前来看看，LPR是低于基准利率的。

第二部分：央行“LPR新政”解读

首先看新政原文，尊重事实：

央行发布的存量贷款LPR调整政策公告

1、公告解读：

公告主要内容是自2020年3月1日起金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可转换为固定利率，定价基准只能转换一次，后期不能再次转换。而且央行还给各商业银行定了完成期限，要求原则上在2020年8月31日前完成。

2、重点解读：

-时间点：

2020年3月1日开始实施

2020年8月31日原则完成

-内容：

2020年1月1日以前签订贷款合同的客户，进行合同改签，由客户自行选择“基准利率”或者是“LPR利率”。

-关键词：只能转换一次！后期不能再次转换！

小结：这个事情本质上来看，就是一个“二选一”！不同选择，后续的还款数额肯定有偏差！

第三部分：结合时代趋势的选择建议

新政出来以后，短短几天时间就造成了全名刷屏的效应，各路专家学者纷纷出来分析研究，而最贴近这件事儿的已购房和准备购房的群体也是一头雾水，其中大家最关心的就是一个问题：

选哪个更合适？（其实就是哪个比较省钱）

下面从几个方面来谈谈对这个问题的思考和理解：

温馨提示：

本文仅为个人意见和思考，不对投资及和抉择进行正式建议。

首先是进行选择以前，必须对基本的概念知识要有一个理性的认知，相关的文件和解读艰涩难懂，用词复杂，专业性强，一般老百姓哪里弄的明白？所以再次强调，金融政策的调整和选择，需要考虑以下三个方面的认知和考量：

1、是对国家经济趋势的判断：是处在上行期（经济繁荣），还是处在稳定期，还是下降期？

这个说法众说纷纭，需要有自己理性的判断。

2、搞明白“基准利率”和LPR的区别，请参考上面的解释。

3、LPR和不同银行有直接关系，意思是基准利率全国一样，LPR各家不同。

其次，是重视这次的选择，引用名言就是“一生一次的选择”。现在距离2020年3月1日还有一些时间，加上缓冲期大概还有大半年时间，建议各位耐心学习认知，做到选择的时候心中有数。

最后，就是结合自身的行业和对未来中国经济的认知，理性选择。

目前个人比较认可的几个趋势判断：

经济红利时代终结，中国即将进入负利率时代：选择LPR

中国经济平稳发展的基调和“维稳”的核心理念不会改变，经济转型阶段LPR占优：选择LPR

结语：

关于央行“LPR新政”，熊猫有以下个人解读和建议，希望能抛砖引玉：

1、基准利率比较稳定，适合收入稳定的群体。

2、发达地区，核心城市，LPR会涨，这个已经是共识了，LPR区别于基准利率的特征是：市场调整高低，越是经济活跃性高的地区，LPR就会高，这很合理，大城市的高房价最好的控制机制。反之亦然。

欢迎各位朋友留言交流，畅所欲言。

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地产领域12年从业经验，愿为所有对房地产相关知识有需要的朋友分享自己的所得所想。