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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百壹拾期（NO.210）

专栏内容：股市大热，全民追捧，应该如何理性看待房产和楼市？

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

导读：

（正文约7450字，完成阅读约需要7分钟。）

时间永远不会随着任何意志而发生停滞和倒退，永远都是坚定而又持续向前推进：

以新冠疫情为代表的“黑天鹅”开场的2020年，用出人意料的方式，开启了更为扑朔迷离的下半场。

2020年下半年伊始，中国A股市场迎来一波声势浩大的上涨。

投资者跑步入场，券商银行保险股集体上攻，有机构甚至抛出了“牛市就是消灭一切低估值”的口号。

与此相反，楼市则进入横盘调整阶段。各地楼市伴随着疫情期间魔幻难懂的逆市上涨，终于迎来了政策的全面管制。

虽然深圳、杭州、东莞等个别城市楼市火热一如既往，但大多数二线及三四线城市已经开始深陷横盘阶段，“房价不涨就是跌”的心理让无数人左右为难。

一时之间，“卖房炒股”之声沉渣泛起。甚至于各种“全仓上车”，“卖房离婚搏一把”，“加足杠杆”等等的浮躁喧嚣段子开始在各类媒体和社交平台上广泛出现。

甚是浮躁，但是空穴来风，必然有因：中国当下经济环境中的不确定性，已经传导到基层群众的层面了。积极的背后，其实是对个人和家庭资产的安全性的一种恐慌心态。

对于绝大部分中国人来说，能看得见摸得着的资产配置，除了存钱，合理合法且门槛适应的，只有股票和房产。可以说，中国在过去20年中，房产的价值变化导致了现实的社会分层和贫富差距。

而股市，截止今天为止，在中国还没有出现过一个“巴菲特”式的代表人物。

沉寂、低迷、反复的股市，在这个特殊节点上的表现，重塑了市场信心，吸引了万众关注。

是不是真正的“大牛市”，没人敢确定和保证，但是中国股市表现的确做到了吸引关注，重塑信心。

这是一个很好的时机，把中国的楼市和股市，放到一起研究一下。

那么，中国楼市和股市的未来分别会有怎么样的趋势和变化？

这是关系到民族命运和无数人未来财富的大事，正好借这个特殊时期的机会点做一个简短却又深刻的分析。

今天这篇文章，就和各位读者朋友一起聊一聊：2020年，中国楼市和股市究竟何去何从？

读懂这背后的逻辑，就读懂了未来！

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追本溯源：股市、楼市和债市（债券市场）

在世界上，有三个公认和通用的货币蓄水池：房市，股市和债市（国家债券系统）。

像美国主要是用股市，欧洲和日本主要是债市，我们主要是房市。

这是由于各个国家的国情不同所做出的不同选择。

既然是货币池子，可以很容易知道这些不同市场的安全对应着不同的货币安全，货币安全基本上代表了国家经济金融的总安全。

所以我们可以看到，在美国疫情引发股市暴跌后，美国用了各种没有下限的手段要力保股市泡沫不能破灭，像日本，欧洲过去都面临过国债市场危机，但都通过各种手段化解了。

现在我们的房市，面临着冰火两重天的考验，这场考验的最终要求其实只有一个，就是背后的货币安全。

伴随着经济全球化和世界各个国家的经济体系日益成熟完善，目前全世界公认的货币转换资产的三种代表形态，就是“美国股市，中国房产，日本债券”。

其实对于大部分人来说，是分不清这三种形态的区别的。

简单来说，就是美国是国家当股东（货币掌控），和各个上市公司和企业共同经营，平摊风险，共享获利。具有自由市场的特征。

中国是国家当家做主，政府卖地，开发商建房子，然后政府再拿卖地收入进行城市发展和商业经营，具有“家长式管理”市场特征，也被称为政策市。

而日本这样的国家，是国家和政府，找大企业大公司借钱，进行社会发展和经营，然后通过税收偿还借款和利息，这样的国家，基本上都有以家族和超巨型的企业（类似于韩国的三星集团和日本的6大财团）形成垄断或者寡头的经济体为代表。

这三种形态，是不同国家和社会定位的背景下，伴随时代不断前进，形成的稳定而又具有持续性的货币形态。

这是本文的基础部分：说清楚当今世界主要的三种货币资产转化形式。

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中国楼市和股市的关系：

股票，即动产，是海洋文明的产物，它促进社会财富不断流动。

房子，即不动产。是农耕文明的产物，它让人们安居乐业。
　　

股市，在自由经济市场下才可以健康成长。

美国作为海洋文明的代表，集合了奇才、海盗、流浪汉、西部牛仔、犹太人(无祖国)等等各种人群，建立了一个流动性国家，形成了一个自由经济市场，一个上市公司的股价，就是人民投票的结果。

海洋文明的最大特点是流动性，由于海洋是无边界的，所以海洋文明充满了各种不稳定，它的原始驱动力就是海外扩张，以大航海时代为起点，从最开始的西班牙/葡萄牙，到英国/法国，直到美国，都在走海外扩张路线。

海洋文明经常被洗牌，他们有一种与生俱来的危机感，他们更相信眼前看到的东西，也就是及时行乐，消费主义和过度享受。

所以，股市不仅是美国财富的承载，也是美国经济的晴雨表。
　　

楼市，在户籍限制、捆绑各种福利的情况下，更能发挥价值。

中国作为农耕文明的代表，有几千年的农耕思维(安居乐业)做基础。历史观念源远流长，房子捆绑了户籍/教育/医疗等等各种福利，楼市成了财富水库，趋向于稳定而不是流动。所以，房市不仅是中国财富的承载，也是中国经济的晴雨表。

文化差异必然导致经济差异。

由于农耕文明里的契约精神欠缺，人与人之间的信任度比较低，这导致人们只愿意相信那些看得见、摸得着、偷不走、用不坏、不变质、不过时的东西。放眼四望，只有“房子”能同时满足这些条件。
再打个比方，为什么茅台酒会越来越值钱，而苹果手机却一天天贬值？因为茅台酒也具备房子的部分特征：不过时、放不坏、稀缺等金融属性。而手机却在不断更新换代，系统不断更新，它经不起外界变化的冲击，因此也就无法承载人们的信任。
中国农耕民族的习性和文化，决定了中国人将财富放大量放在楼市、土地、古董（艺术品、红木、瓷器、字画）、储蓄等等的实物和文化资产上。

所以需要得出一个前提结论：中国的文化特征和社会性质，决定了房产的价值意义，占主导地位。

说回到中国的股市和楼市，一直以来都存在着两种现实存在的现象：

第一个是股市，股市只有在自由流动性的社会里，才能成为真正的股市。所以无论谁多么懂投资，任何的成熟的，国外的理论在中国股市里都不适用。

用西方那套思维去解读中国股市，已经在中国短短几十年的股市历程中，被按在地上摩擦了不知道多少次。

第二个是楼市，很多人都看不透中国房价趋势，甚至还有人反复不断的拿美国和日本的楼市泡沫理论来论证中国房价，唱衰楼市的声音，在中国房地产发展的这几十年里面从未消失过，还挺有节奏的，往往经济出现波动就大量出现，喧嚣闹人。

但是这么多年来，在中国除了极个别的城市因为一些可见可溯的原因而导致的楼市崩溃，中国的房产价值和楼市，不仅坚挺，也在过去几十年里面成为了中国资产代表中的绝对C位，王者巅峰。（短期出现的什么虚拟货币，P2P，共享经济等等，在30年持续坚挺的房产价值和持续上涨的房价面前，连弟中弟，孙中孙都算不上。）

这是为什么？

因为大部分人看待中国楼市所用的经济知识和体系，都是西方的经济理论，用西方经济的逻辑去分析中国楼市，当然错误百出，或者认为不符合逻辑和规律。

中国的股市，和真正资本主义国家的股市，就完全不是一个性质和类型的东西。

同样的，还有中国的楼市和房产，对于农业文明背景和传统价值理念下，和外国对于房产的价值认知，完全就不一样。

美国，日本的房产贬值，次贷危机，金融萧条等等的历史表现，其实是结果和货币安全问题的表现，别忘了，不论这些资本主义国家的房产有什么价值折损或者对经济造成了什么伤害，诱发这一切的前提，都是股市的断崖式下跌，这个有兴趣的朋友可以了解一下：先有股市的崩溃，才导致了后续的金融危机事件的发生。

所以对于资本主义国家的股市来说，是需要得到国家和全民的支持的核心货币水池。

国家破产，个人和公司跟着破产，债台高筑，绝望跳楼，这种事在中国股市上，只能当个笑话听听。

（美国，日本，甚至中国香港股票投资破产跳楼不是新闻，在中国，只是茶余饭后的调侃段子而已……极个别的，都是赌徒心态去炒股的。）

中国股市没有股灾的说法，也没有通过炒股能够实现一夜暴富的普遍机遇，中国的股市，是宏观经济调控的一个手段和渠道，如此而已。

今年以来，由于新冠疫情的影响，经济受到比较大的冲击，国家通过各种手段增加货币供应，保持信贷宽松的放水来刺激经济，这就导致了国内的房市出现了分化，一边是三四线城市受经济冲击下萎靡不振的房市，地方政府不断放松地产政策来试探中央的调控底线，一边是信贷宽松的一线城市，尤其是深圳，信贷资金，民间游资，甚至是普通民众的积蓄，都在不断流入房市推高房价。

为什么钱都跑到房产里面去了？因为经济下行，全球萧条的情况下，中国人难道会跑去买美国股票和日本债券来对冲新冠疫情造成的冲击和风险？

想是一回事，有没有渠道和能力那就是另一回事了。

掌控力和认知度能不能跟的上，这就是大部分中国人跨不去的门槛。

先不说美国的股票也几千个，跨国交易风险难以掌控，就说日本的债券，也不是有钱就能买到的，难道中国普通老百姓的国际信用能和那些动辄百年历史的垄断企业去竞争吗？

留在绝大部分中国人和国内资本眼前的唯一选择，只有中国房产了。

这个不用站在人性和道德的制高点去批判和指责，这是社会经济必然规律，不会因为小部分人的情绪和意志而发生转移和改变，就像洪水来了，水淹漫顶，小沟小渠对水流流向和流速的影响，完全可以忽略不计。

用于提振经济，刺激消费和生产的钱都跑房产去了，这个问题很严重，中国房产是货币蓄水池没错，但是容量总是有限，不加以控制和引导，蓄水池大水漫灌，水量溢出，那就是洪灾了。

所以前有消费券“分流”，后有地摊经济“引渠”，但是面对经济体量巨大的中国房产，明显的力不从心。

今天的股市全线上涨，人均盈利2万，并不是空穴来风，也不是经济繁荣，个中原因，不言自明。

对于中国来说，楼市是财富的蓄水池，股市就像开闸放洪的闸口。
随着财富的增加，蓄水池(房市)的水位也会不断增高，当即将到达上警戒线时，就要开闸泄洪，放水灌溉一下社会。

当水位低于下警戒线时，就需要继续再蓄水。
两害相权取其轻。

如果两者同时面临问题，我们宁可给水库增加水，让水溢出，也不会无限放水，变成洪水泛滥。
那么，房地产和股市究竟何去何从？相信大家已经有了自己的答案。

楼市和股市的动态，其实在中国，是具有中国特色的货币现象和政策引导，如此而已。

这是客观理智的本质思考。

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关于中国经济未来趋势的关键点思考

先做一个设问：对于中国经济来说，楼市重要还是股市重要？

房子、房产价值，在中国政府、企业、银行以及居民家庭的资产负债表的地位，是决定性的主要地位。这个地位在中国、美国、日本、德国等国家，是完全不一样，没有对比参考意义的。

体现在数据上是什么样的呢？在国民资产负债表中，它大约占比，已经超过了70%的比重。也就是说，房子的涨跌，关乎中国国民资产负债表的70%的权重。

而中国股市在国民资产负债表的比重，不到10%。

股市的重要性要远远次于房地产市场。

从下面这张市值统计中，一目了然。

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从经济体量占比上来看，中国的股票市场和楼市一对比，十分之一而已。

为什么日本有低欲望社会，美国有消费主义？其实都是经济危机的后遗症，这也从一个方面反映了中国的楼市为什么重要：中国楼市代表了消费市场中，占据大比重的消费信心和市场认可。

信心永远比黄金，更重要。

日本是股市下跌导致房产贬值，所以萧条过后，不买房，不消费，不炒股，有钱都存银行。

美国是股市下跌导致经济危机，租房子，消费主义，信用制度，提前消费成为社会主流。

放到中国来看，只要房产价值和市场信心没有被冲击和影响，股票市场完全崩溃，对中国的经济损伤也远远达不到引发“经济危机”的效果。

中国房产，是建立在中国房产价值观基础上的货币蓄水池和经济压舱石。

然后再看中国楼市和股市的供需关系：

中国的房子，尤其是一线城市，新一线城市，省会城市的房子，实际上供应是短缺的。

举个栗子来看：

先说中国的楼市现实：人口迁移聚集，空间错配，供需失衡严重。

全北京，过去60多年建的成套商品住宅，只有不到750万套（就是带卫生间和厨房的，包括1居和开间）。

这里面真正可以进入市场，实现流通交易的住宅产品，可能不到500万套。

北京目前户籍人口，常驻已经超过2100万，加上流动人口超过2300万，实际上全北京有超过4500万人有住房需求。

4500万人，总共的房子只有不到700万套，按照极限比例5:1（五口之家一套房子）来推算，也最少需要900万套房子才堪堪达标，这200万套的缺口一天不能填补，哪里来的理由优化北京的房产价值？

同样的情况，在新一线城市和核心省会，也同样存在，只是这个供需矛盾的激烈程度不一样而已。

再看看中国股市的情况，刚好相反。

中国哪个企业不需要源源不断的资金支持？公司企业做大做强做规模，哪一个不需要海量资金和市场支持？

除了借高利贷，向银行贷款，中国的大小企业公司要发展，除了上市融资，难不成铤而走险搞非法融资？

企业上市，进入股市，是中国绝大多数缺乏扩大生产资金来源的公司企业，合理合法的有效途径，没有之一，是唯一。不然为什么大小企业公司挤破头都要排队申请上市？

这种对资本的渴求，就导致了中国股市上各个公司的股票的供给是源源不断的，上市公司不断增加，市场上不断有企业新建并茁壮成长，上市的速度越来越快，也就是股票越来越多。

但是，买股票的人并不是越来越多，即使就算股民数量增加，买股票的资金并不一定越来越多（大户毕竟是少数，炒股群体还是小微资金量的为多数，既不能聚集很大的资金量，基数对股票数量的供过于求的关系，还导致投资严重分散和低效）。

所以中国的股市的核心逻辑，就是不断地套现离场。

因为所有人都知道，市场上永远不缺股票，只要有人愿意买，要多少有多少。

中国股票市场，缺的是钱，不是股票。

看到这里，是不是有点意思了？

从供需本质上来看，中国股市和楼市的需求关系，就完全不是一个性质，孰重孰轻，自行领会了。

最后，从中国股市和楼市的核心价值，看看未来趋势。

1、资产刚性，也就是对抗风险和冲击的能力上来看，中国的房产要优于中国的股票。

房产涨价一个月涨10%估计政策调控直接下来了，股市一天10%的涨跌最多停牌，第二天继续。

从货币保值稳定和安全性上来看，两者没有可比性，至少来说，在中国没有可比性。

在中国，房产有实实在在的资产价值（银行作为抵押物的底气），是普遍被认可的，房产是中国最靠谱的抵押物。

而股票，在中国现阶段，还只是一种投资的对标象征，自身不具备过硬的资产属性，在美国可以用股票进行质押贷款，在中国就行不通，中国的银行和各类金融机构，普遍不接受以股票质押贷款或者套现的方式。

2、楼市的“维稳”底线相当坚挺，而股市更易受到冲击也更难承受冲击。

股市随行就市，流动性更强，政策限制手段相比楼市更弱，楼市可以限制买也可以限制卖，甚至可以冰封数年，但股市却做不到这一点。

因此，股市更容易受国内外经济环境变化和政策走势的影响，更容易受到市场情绪变化的冲击，政策托底和资金救市的效应也就没有想象中那么坚挺。

3、2020年，疫情影响和复杂的环境下，中国楼市和股市的趋势，有着更为重要的目的。

政策和宏观对楼市的持续管控，只是为了通过横盘缓冲资本涌入，控制市场盲目信心，以期消化风险，而非容忍房价下跌。

要知道，这两年，无论经济形势如何变幻，“稳楼市”都是不变的基调，既要遏制大涨，又要防范大跌，这是底线所在。

再加上“房住不炒”，“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的宏观指导，就是表明拒绝资本持续大量进入房地产行业。

而刺激股市，主要目的也不是为疫情后用于恢复经济，刺激消费，搞活市场的资金寻找一个新的蓄水池（当然也能算次要目的），而是作为一个大国，做大资本市场是应有之意，不仅有利于扩大以股权融资为代表的直接融资的比重，而且也为化解企业债务提供了更多想象空间，更重要的，是引导资金向创业和科技等产业的有效手段，也算是国家补贴（政策拉市场）来间接扶持产业的生存和发展。

所以，客观来看，中国股市并非不存在上行空间，而是在不成熟和仍然在持续发展和完善的中国产业结构下，根据阶段的实际需求，通过精准灌溉的方式，进行资本引导。

同时，中国作为世界经济体中重要组成部分，做大做强资本市场同样有其必要性，而引导居民和社会各个渠道的财富从不动产领域向金融资产转移（最终实现到产业和消费的转移），也是大势所趋。

和以前的股市楼市跷跷板不一样的是，2020年中国做大股市，不等于就要抛弃楼市，在中国，楼市也从未被抛弃过。在土地财政、经济依赖以及国民财富依赖面前，房地产的重要性仍旧独一无二。

那决定未来中国楼市和股市的经济趋势的核心关键点是什么呢？

很简单，在经济全球化的大背景下，世界各个国家，特别是和中国经济有紧密关联的外贸往来国家，包括中国自己，何时能够完全摆脱来自于新冠病毒的打击和持续影响，最为关键。

因为只有在正常，稳定，且持续发展的市场环境中，才能实现精准的需求匹配，进而实现经济稳定发展。

中国稳健的货币政策（图片来源：网络）

写在最后：

最后，是个人关于近期楼市和股市的几点中肯建议：

无论楼市还是股市，蒙眼狂奔的时代都已过去，都需要专业知识和专业判断。

第一，楼市要谨慎，股市更加需要谨慎。

楼市之所以需要谨慎，是因为国内外环境变化、疫情冲击短期难以缓解、居民杠杆率高、经济收入和资金配置风险等等现实存在的因素存在。

股市之所以需要谨慎，是股市估值固然到了低点，反弹的动力也开始加码，但基本面尚未明确，扑朔迷离的全球化氛围和国际环境的不确定性仍旧存在，大涨大跌的现状和趋势都没有必然的基础支撑，风险和楼市相比，完全就不是一个量级。

第二，不要被“卖房炒股”、“全仓跟进”的浮躁风气所蛊惑。

除非你手中握有五六套房子无处可去，卖掉一两套房子进入股市，只不过一部分财富配置方式的转移，因为涨跌的基础支撑不明确，就像没开牌的赌局一样，要有必然的赌博心态和安全意识：赌赢了财富暴增，赌输了也不会影响到自己资产的基础。

至于只有一两套房的群体，还真没有下场豪赌，一掷千金的资本，情况不明的环境中，保住现有的资产，就已经难能可贵了，俗话说的好，赌桌千万人，唯有桌子能长赢，如果自己没有桌子思维和上桌的资本，站在旁边看个热闹都没有必要。

第三，老生常谈：人永远赚不到超出自己认知范围的钱，除非靠运气或特殊行为，但最终都会靠实力亏掉。

我们所赚的每一分钱，都是我们对这个世界认知的变现，所亏的钱也正是对世界的认知有偏差。

这个社会最大的公平就在于，当你的财富大于自己认知的时候，它有无数种方法收割你，直到你的认知和财富相匹配为止。

难道要用虚无缥缈的运气和充满风险的特殊行为（跟风炒股就是特殊行为，特别是完全没有基础认知和知识的跟风，和赌博无异），拿自己和家庭的身家去孤注一掷？

文章的最后，请各位读者朋友们记住这么一句话：懂中国比懂经济重要，懂人性比懂商业重要。

因为这是中国，而你们，都是中国人，在中国想获取财富，就要读懂中国货币表现的本质。

愿以此文，与诸君分享探讨。

心存善念，广结善缘。

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