6月，唐师写了一篇《柳州市与桂林市发展对比：广西区域经济最新研究，现状与潜力 》，有网友提问到柳州房价多少？现在一起来回答这个问题。

图1

一、柳州地价

（一）基准地价

图2

2019年，柳州市的基准地价评估范围为上面的绿色区域：柳北区、柳南区、鱼峰区、城中区的城区部分（街道办事处），以及太阳村镇、石碑坪镇、沙塘镇、长塘镇、洛埠镇、雒容镇。

上述区域的基准地价如下，分为I、II、III、IV、V、VI一共6种颜色，6个区域，价格依次降低。

图3

I级土地3480元每平米（约232万一亩），二级3070元每平米，最差的绿色土地900元每平米。

图4

注意估价期日为2018年8月，距现在2020年已经接近2年，地价还可能会涨5~10%，这里就不再计算涨价后的价格了。其中的容积率为2.2，意味着一级土地的楼面价至少为3480/2.2=1582元每平米。

将上面的图放大可以看到核心区的价格：

图5

商服用地不是本文讨论范畴，不过也可以看一下，使用年限40年更短，基准地价更高。

图6

工业地价则比较便宜，使用年限50年，最高的1级地价850元每平米，意味着56.7万一亩。

图7

（二）实际成交价

在开发商实际购地时存在竞争，导致价格比基准地价有涨幅，称为溢价。2019年度柳州成交价格最高的一块地为柳州恒大获得，价格达到15.785亿，楼面价3728.6元每平米。楼面价最高的一块地为柳州祥云盛世投资公司获得，楼面价达到8045.55元每平米。溢价率最高的一块地为南宁都瀚置业公司获得，楼面价为4507.8元每平米。

图8

从上面知道不同地块楼面价的差异很大，并且上述三块地作为地王，楼面价都偏高。

图9

平均的来看，柳州2018年成交总面积3524.38亩，128.03亿元，相当于363万元每亩，5446元每平米。2019年柳州成交在婆娘个面积5317.34亩，总金额200.79亿元，相当于377.6万元每亩，5661元每平米，涨幅3.9%。如果按照2.2容积率计算，2019的平均楼面价为2573元每平米。

二、柳州房价

住宅的价格，除了地价，一般还包括建筑成本即造价，税费，房地产公司合理利润，以及利息。

造价，见唐师之前写的其他关于房价文章，比如《资阳房市与简阳对比：雁江、乐至、安岳，地价到房价（下） 资阳房市与简阳对比：安岳、乐至、雁江，从地价到房价（上） 》，不同档次的住宅造价区别较大，即便都不考虑装修，目前的价格大约在1900~2500元每平米，以2200元每平较为常见。

图10

税费，见唐师之前的系列文章，一般为13~20%，即17%左右。

利润，对比碧桂园、恒大等大牌房地产公司的情况，2019年平均在11%。这一部分显然比其他行业的利润高，但实际市场中可能更高，一部分被中介拿到。

利息，开发商提前拿地、承包商提前建房，大约2年后才交房，房价里面包含了已投入部分在2年间产生的利息。因为开发商利润高，导致借款的利息也比较高，每个月1分利就是每年12%，两年24%。这些都被购房者承担，羊毛出在羊身上。按照24%算房价会很高，这里按照15%计算，属于银行2年贷款的合理利息。

以2019年平均楼面价2573元每平米计算柳州房价：（2573+2200）/(1-17%-11%-15%)=4773/0.57

=8373元每平米。这个价格比网络预测的柳州平均房价9064元每平米略低，低了8%。

图11

柳州城中的房价较高，达到11535元每平米。柳南的房价较低，为8177元每平米。

图12

柳州的房价合理吗，笔者觉得太高了。本文征求汇总意见，后面再聊。唐师事实研究，欢迎转发转载、交流关注。索取数据资料文件高清图或约稿，赞赏再私信。

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柳州市与桂林市发展对比：广西区域经济最新研究，现状与潜力

附：柳州商服用地路线价（部分）：