近年来，随着中德两国的政府合作越来越紧密，民间投资也蜂拥而至。而购置房产是投资理财最稳妥和保值的首选。
在德国买房，首先离不开的是需要向德国银行贷款了。越是有钱，越要贷款买房。通常买房贷款都是20年，30年，就以20年为例，有一条几乎是铁律的事情不容忽视：钱是会贬值的，但房产会升值。
穷人巴不得把所有钱存进银行，富人巴不得贷光银行的钱！有钱人他们重点是看手里有多少现金流……
如何让自己的利益最大化？小编今天就带大家了解下，中国人在德国，贷款买房的流程！

01 预定房产

首先要确定自己要买的房产类型。

选房时，购房者可以提前制定好备用方案，主要从以下六个方面来考虑，包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向和物业管理。

选好房子认购前，购房者需要提前准备好购房资质审核的材料，在签订认购书后将材料交给开发商工作人员或房产中介，房型保留。

02 开设律师托管账户

购房人如果没有个人德国账户，需要开设一个律师托管账户。以便将购房需要的个人资金以欧元形式打到此账户上。律师准备相应委托协议。

03 贷款申请

确定房源后，您可以向银行或者具有专业资质的贷款中介例如RRE咨询您的贷款额度。

贷款是一个综合性的考量，在申请贷款过程中，除了账户上的金额，贷款机构还会在意你的工作合同，是无期限合同还是固定期限？除此以外，还会看看你的护照签证的有效期；当然，还会要求你提供银行的流水，评估你每个月的开销，看看是不是有其他的按揭贷款。

所以有买房打算的你，请务必提前一段时间节制剁手的欲望！

学生或者海外投资者

可全款购买或者贷款按揭。全款不需多言，可以很快完结交易手续，快捷高效。

按揭能获得的贷款额度，利息，按揭因人而异，但最多可以贷到购房款的70%，在一定的情况，银行也接受在中国的资产，收入作为贷款的评估因素。

对在德国上班的人群

现在在德国买房，除了极少数全款的土豪，绝大多数人也是通过贷款按揭来买的。

一般来说你目前的房租租占你每月纯收入(Netto)的四分之一，就是你每月能承担的还款额。当然你的工资很高话，也可以选择低额的还款额。

还有一种情况，以房养房，一个回报率极高的投资概念，银行会评估你要买的这套房产出租的话，是不是足够还上贷款。

只购买一套投资房，在租金足够偿还贷款及物业费、中介费、维修费等杂费的前提下，还能够富余。

或者购买一套自住房，一套投资房，在投资房租金能稳定偿还自身贷款利息和物业中介管理等杂费的情况下，其余部分用来支持自住房的本息和日常开销。甚至还可以抵押贷款，利用房屋增值购置新房。

所需材料

1）护照首页复印件

2）托管账户个人资金（一般房价和购房杂费总和的30-50%）到账证明

3）买方签字的贷款申请表格: 由销售主管提供并指导填写

4）德国或者欧洲银行账户信息

5）房产信息: 房产材料由销售主管准备

6）个人收入工资单或附加工资证明（中文的需要翻译成德文）

7）其他资产收入证明：房产证，租金收入证明等（中文的需要翻译成德文）

作为贷款人，放贷机构会帮你为房屋作出一个初步判断，毕竟，一旦你无力偿还贷款，银行是要收回房子的，他们需要知道房屋价格是否合理，以及房屋以后一些潜在的风险。

04 草拟购房合同

一旦贷款申请通过，购房者准备好所有材料后，跟房屋销售主管一同确认来德国购房具体安排，销售主管填写公证处购房人信息表。

销售主管通知公证处准备购房合同草本以及相关文件。德国的公证师是一个中立的机构，监督并且协助购房合同以及贷款抵押手续的完成。

公证处会以邮件形式发给买方购房合同草本以及相关文件，买方需要仔细阅读。

收到公证处的草拟合同后，法律规定必须有14天的读文件期，之后才可公证。德国购房公证处要求买方提供德国境内的收信地址，以接收来自公证处，土地局，税务局等机构的信件。

05 公证，签订购房合同

预约好公证（Notar Termin）后，购房者准备好银行贷款批准通知材料，前来德国出席公证（如果购房人无法出席，也可授权房屋中介，例如RRE房产经纪专员代为处理）。

公证师通读购房合同。如果双方没有任何疑问，则在购房合同上签字。公证后2至4周内，公证处会邮件并且邮寄给买方公证签字的正式购房合同。

06 签订贷款合同

公证购房合同后，销售主管通知买房跟银行签署贷款合约时间，在德国跟银行正式签署贷款合约。

根据法律，在签署贷款合同后的14天内可以无成本退出。这14天是用于您最终确定购买房产的时间。

07 发放贷款

购房者在贷款银行开设个人账户，供日后还月供和利息之用。

贷款人不能直接动用此帐户，一旦银行收到了所有必需的付款单文件，它会将贷款打到您在付款单中确定的帐户上。

08 土地产权登记变更

公证签订完购房合同后，公证师会将房产所有材料上交给土地局。土地局会先将此房产做土地转让临时登记（Auflassungsvormerkung）。等买方将100%全部房款付清之后，土地局会将此房产做正式土地登记（Grundbuchentragung）。登记完成之后，买方会收到房产证(Grundbuch)。

09 房款以及其他费用的缴付

1）房款:

公证签订完购房合同后，买方将在2周内收到房款通知。

如果是期房，需按照建造工期缴纳。（第一笔房款为房价30%，公证后2周支付。第二笔房款为房价28%，整个项目的基础框架结构完工之后支付。第三笔房款为房价的12.6%，屋顶，排水系统，窗户等安装完成之后支付。第四笔房款为房价的10.5%，供暖系统，卫浴系统，电路安装，内部墙面粉刷完成之后支付。第五笔房款为房价的7%，地板铺设，卫生间瓷砖铺设，装饰外观完成之后支付。第六笔房款为房价的8.4%，房屋入住准备完成之后支付。第七笔房款为房价的3.5%，在收尾工作完成之后支付。）

2）房产购置税:

以北威州为例，它的房产购置税为房价的6.5%。公证后约4至8周会收到税务局的账单。

3）公证费，土地注册费:

公证费用，土地注册费用会分为几个账单分别从公证处和土地局寄来，总共约为房价的2%。公证后2至8周会收到。

10 验收交房

在最后一笔房款缴纳之前，开发商会通知去查验房子。

如果发现房子有瑕疵，需要立即告知开发商，开发商修缮之后会再次邀请买方查验。RRE可代替买方查验房产。

如果没有瑕疵，买方支付完最后一笔房款之后，开发商即可安排给买方交钥匙。

备注：
1.若买方为已婚，配偶在国内生活，房产默认为夫妻两人共有。若房产明确只有一方持有。则需要另一方配合出示一份放弃房产所有权申明，进行公证和双认证，正式购房之前需要出示给公证处。
2.若买方不能亲自来德国，可授权给第三方签署购房合约。
3.若父母为子女买房，子女需要满18岁。房产证上所有人与贷款人需要保持一致。购房及贷款协议可以由子女直接签署。不需要父母到场。