近年来，楼市在政府的严格管控下，投机性炒房行为有所收敛，炒作空间缩小，利润降低。而作为商业性质的商铺，似乎处于政策调控的盲区。曾经有“一铺养三代”之说的商铺，可以成为商品房投资的替代品吗？个人认为，商铺也已失去投资价值：
最为直观的是商铺产能严重过剩。现在但凡有小区的地方，相关商业配套设施一定紧随其中。比如购物中心、商场、商业街或住宅底商等。商铺过度开发，造成面广量大，供需失衡，空置率上升的现象。而商铺过多，必然导致租金下降，生意越来越惨淡，店铺关门转让现象层出不穷，商铺变成殇铺。
随着商品房价格飙涨，商铺价格其实也在上涨，未被关注而已。以三四线城市为例，老城区价格2～3万，中心区域6万以上。既然以投资为目的，那就要实现资产增值，房东不会赔钱赚吆喝：房东投资本金增加，租金就会跟着上涨；租客经营成本增加，所经营的商品价格或服务价格一定也会上涨。而市场的蛋糕就那么大，切的分数多，就会造成鹰多食少，盈利空间跟着缩小，市场利润大饼越摊越平，生意很难做长久，影响商铺资金回笼。
一边是商铺产能过剩，关门倒闭现象成为常态，一边是开发商重复建设，不断推高空置率。如此恶性循环，必将导致商铺投资环境恶化。
有人认为只要位置选的好，不愁商铺租不出去，这是误导。先不说好的位置价格不菲增加投资成本，随着城镇化建设扩张，新的购物中心、商业街和商圈似乎一夜之间就会出新，消费人群自然会被分散截流，其位置优势迟早会丧失。很多曾经非常红火的地段，也许今天门庭若市，明天就门可罗雀，这种现象太普遍了。
过去可以一铺养三代，那是因为商铺市场投入量少，商圈比较集中，人们购物往往固定在城市某街道某商场。而现如今商铺遍地开花，经营的货物种类又大同小异，出门就能买到的东西，谁会舍近求远呢？
其次，商铺具有按揭贷款首付比例高、转让费用高、产权经营年限低等缺陷：
首付超过50%且多数银行已暂停此项业务；贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款最长年限10年，不能使用公积金。这就增加了投资成本，提高了投资风险。投资一套商铺动辄百万多则千万，如果贷款额度小利率高，显然不划算。在市场预期不明朗的情况下，投资风险自然加剧。
买卖双方契税高。主要有个人所得税、营业税、土地增值税、印花税和评估费等。商铺若转手，全部税费相加，超过商铺交易总价的20%。如此高的交易不仅让买卖双方无法接受，更堵死了商铺的溢价空间。尽管原则上是双方各付各税，实际交易中多为买方缴纳。但无论哪一方承担，羊毛出在羊身上，投资回报率都会大打折扣，导致商铺流动性查，转手难。
商铺经营年限分别未40年和50年。与商品房不同，商铺到期不能自动续期，续期还要补交土地出让金。商业性用房40、50年的经营权，决定了投资成本必须在10～15年内全部收回，时间太久失去投资价值。若从现有的市场行情看，资金回笼根本不可能。如从理财角度看，利润甚至达不到银行4%以上大额存单利息，且到期后土地出让金也不是小数。
另外还有，物业、水、电、暖、公共维修基金等费用统一按照商业标准缴纳，远高于普通住宅；生活区空间狭小，不能使用明火；不能享受入户口、小孩入学等社会福利。
其三，在互联网的强力冲击下，以实体形式存在的商铺，经营空间被压缩，营销环境恶劣，生存能力变差。
电商平台的异军突起，以货物种类齐、质量优、价格廉、选择范围广、送货速度块、售后服务周到等优势，在短短数年时间，以风卷残云之势将传统经营模式冲击的七零八落，溃不成军，并且彻底改变了年轻一代人的消费理念和消费方式。能躺在床上买到质优价廉的商品，谁又会花时间去逛商场呢？目前除一些低端服务类如餐饮小吃、车辆维修、护肤理发，以及烟酒杂食、五金建材、医药诊所等经营项目勉强维持，惨淡经营，其他经营项目多被电商取代。这种现状估计短期内很难改变。
关于投资商铺中的坑坑洼洼，笔者在以前的短文中写过，在此不做赘述。总体来说，在互联网时代，商铺严重过剩，实业萎缩的大环境下，投资商铺不是最好的选择，务必谨慎。
