售价180万,交完税办下不动产证,至少还要近十万元。实际成本为190万。
出租每年八万元,扣去商业门面各项租赁税(约占租金百分之二十二左右),到手租金只有六万三左右。
此门面年收益率实为3.3%(6.3÷190=0.033)
且门面处于小县城(人口量会不断外流)。
适不适合投资,自己衡量。
看到题干,我注意到三个字眼,一个是“180万”,一个是“县城”,另外一个就是“8万”。
看到这两个词之后,我就在想这是一个什么样的县城?位置在哪?我脑海里搜索不到这样的一个地方。在我们老家的县城,180万元可以购买一个位置非常好、且面积比较大的商铺了。这样的商铺租金在我们那边是比较高的,8万元的年租金根本拿不下来。正因为这样,我始终不能把180万、县城和8万联系起来。
不能确定县城的大致位置,也就无法判断县城未来的发展潜力,这就很难确定投资这个商铺是否值。我们投资商铺一方面是为了获取租金收益,另一个是希望能从商铺的增值中获益。
按照现在的投资及租金来计算,投资收益率很低。投资180万,年收益8万元,那年化收益率就是4.44%。这样的收益率在现在的理财产品中是非常容易找到的,而且风险也不太高。所以从赚取租金收益上来看,这样的商铺没有投资价值,如果要投资就要考虑商铺的增值潜力。
可以题干中给出的能判定县城或者判定县城所属经济圈的信息为零,所以没有办法判断这个商铺的升值潜力。建议提问的朋友根据自己所在的位置,自己分析这一块吧。
在县级城市,僧多粥少,投资项目缺乏,投资机会不多,好的项目都被别人把了,轮不到普通人去投。所以,有把稳的商铺,也是可以投的。
1、商铺收益分析
商铺卖180万,年租金8万,折算成收益率是4.44%,收益偏低了,还不如银行5年期存款,存款利率都到5%以上了,这是这个收益差距基本上可以忽略不计。投资回本年限分析,他这个商铺要22.5年才能回本,有些偏长了,以小编本地情况看,不是很划算。
一般认为,商铺回本时间在12-15年左右是划算的投资,以此来测算,商铺卖价在96万到120万才是比较理想的出手价格。按照收益率测算,收益率在7%是比较理想的商铺投资,测算下来年租金在12.6万。总结下来,商铺卖180万,年租金要在12.6万才划得来买;如果年租金只有8万,商铺卖价要在96万-120万才划得来去买。
2、县城投资分析
太长远的我们也不会看,没有大数据支持,也不晓得国家长远规划,未来县城如何发展不好说。但有一点是肯定的,县城不会取消,还会继续向前发展,尤其是有些特色的县级城市,发展前景应该更好。小城镇因为生活悠闲,压力不大,幸福指数一直都很高。农村人口会向城镇流动,县城是第一顺位选择,也是多数农村居民的优先选择。随着乡村、县级交通路网的不断升级,县城居住人口会进一步增加。人口不断增加,消费会提升,商铺的前景就更好。
但县城规模有限,人口有限,如果没有什么特色产业,区位优势,一般投资机会都很有限。拥有资金而无把稳项目投资,也是一大难题。有的选择去外地投资,但时间和精力有限,不方便打理,风险很大;在本地投资,利润少些,知根知底,还方便管理,不会有什么风险。从这个角度考虑,虽然投资收益率偏低,回本年限较长,也是可以投资的。
3、通胀率分析
据了解,2007年到2017年10年间,国家平均通货膨胀率在6.83%,目前市场上的银行存款,高的利率5.3%,都追不过通胀率。所以,持有现金,常规的理财方式都是追不过通胀率的。固定资产具有保值功能,在平衡通胀率上,具有天然的优势。从这点上说,买商铺是对抗通胀率的有效方法。
因此,多数人在具备一定资金实力后,都是买商铺投资,一铺养三代,到现在也不会过时。持有现金,万一被骗了,什么都没有了;买成商铺,每年都可以收租金,谁也骗不走,很安全。
肯定可以投呀!
别听他们那些什么投资理财分析,
知道商铺真正的价值吗!
目前4.4,
明年呢!后年呢!
货币在贬值,而铺子在升值,
租金在上升,
铺子越老越值钱,
现在很多人说12年回本正常,
如果12年回本,
那么好的成熟商铺开发商为甚么卖给你,
不卖给自己的朋友,
卖给你还那么便宜,
所以不要去想异想天开的事情,
高的回报肯定有高的风险,
当然急用钱的除外,
真正达到8个点的以上的铺子不会卖的,
可以拿去抵押新的资金出来,
我附近之前房东买了160万的铺子,
100平米差不多,
2006开始租金3000块
2012年的租金才8000块,
2019年的租金60000块一个月,
当然这是上海
商铺好的铺子在县城也很贵,
主要看县城人口经济,
当时我们县城13年的时候火车站商铺就有10万一平米的商铺,
现在好的地段买6.7万一平米,
沃尔玛买完了当时一楼也是6到8万
二楼也要3到5万
仅仅是个县城,这个县城叫湖南新化,
所以买铺子看地段,看发展,别看回报,
凡是考虑高回报的,就是没投资过的,
我接触的温州人和福建人从来都不会考虑现在回报多少,
而是考虑是不是好租,
未来这个区域会怎么样,
人口流动怎么样,
规划怎么样,
想要马上回报高去炒股票,
想要马上回报高去买住宅,
商铺就如生的小孩,
一个小孩自己都吃不饱养不活,
还想看他马上给你很大回报养家不可能的!
售价180万的商铺,如果已经包含了所有税费的话,年租金8万元相当于租金回报率4.44%,明显偏低,可以说没有投资价值。
一般来说商铺投资年租金回报率6%以上才值得考虑,4.44%仅比三年期国债利率4%略高,与银行按月付息的三年期大额存单利率4.18%相比并没有优势。
房地产开发商为了更容易卖出商铺,往往会以返租的形式签定合同,一般不超过三年。如果是这样的话,租金很难体现实际水平,到期后要么租不出去,要么租金大幅回落。正因为这种情况很普遍,因此还要弄清楚这8万元的租金到底是市场价还是返租的价格,后者的话坚决不要投资。
除了上述原因,我们从如下几方面讨论县城商铺为什么不知道投资:
全国住宅租售比多在2%左右,可以说已经没有了投资价值。至于商铺,考虑到往往需要贷款,贷款时间最长不超过10年,首付要50%,一旦选择贷款,起码十年内的租金都要用于还贷,基本是没有收益的。由于商铺过户成本很高,造成转让困难,接盘侠比住宅更难找,投资价值远低于住宅。
房价上涨周期已经基本结束,资金链日趋紧张的开发商唯一的出路就是降价促销。随着炒房客获利离场,市场供应将大大增加,房价下跌是必然。设想一下,180万的商铺,三年后可能下降30%,直接账面亏损就会高达54万元,但是银行贷款可是一分钱不会少的。
学习好的都考上大学到外地了,想挣更多钱的到大城市打工了,县城的居民人均收入并不高,这就决定了消费水平有限。
随着农村居民不断到县城买房,新的楼盘不断涌现,县城的重心也会发生偏移。曾经人山人海的商铺,也许会门可罗雀。正如关门的商场越来越多一样,商铺很难保证一直稳定经营。一旦租户赚不到钱,租金自然只能下降,要么就会空置,也许有一天租金还会下降到4万元以下。
城市居民不会网购的已经越来越少了,农村地区成为新的增长点。网购商品丰富,价格实惠,退货方便,售后服务好,为中低收入人群提供了很好的消费渠道。
随着县城居民越来越多选择网购,到线下门店购物的频率会降低,商铺的生意会变差,这也将促使商铺租金下降。
2019年民营银行五年期存款年利率能达到5%以上,轻松跑赢商铺租金回报率。商铺流动性极差,未来面临诸多风险,此时选择投资是非常不合适的。